Mietrecht

Begründung bei fristloser Kündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 12. Mai 2010 (Az. VIII ZR 96/09) entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges angibt und den Betrag der rückständigen Miete beziffert.
Der dem BGH vorliegende Fall betraf eine Zahlungsverzugskündigung, in der über einen sich über mehrere Jahre kumulierenden Mietrückstand zu entscheiden war. Der BGH führte zunächst aus, dass es nach seiner Rechtsprechung für Fälle der einfachen Sachlage ausreichend sei, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Davon zu unterscheiden sei eine schwierige Sach- und Rechtslage. Diese könne angenommen werden, wenn der Vermieter die Kündigung nicht auf einen aktuellen Mietrückstand, sondern auf frühere Rückstände stützt. Für diese Fälle forderte er, daß der Vermieter dem Mieter nachvollziehbar mitteilt, welche Zahlungsrückstände er seiner Kündigung zugrunde legt oder für welchen Zeitraum der Mieter welche Zahlungen nachweisen muss, um dem der Kündigung zugrunde liegenden Verzugsvorwurf wirkungsvoll zu begegnen.
Weitergehenden Forderungen, wonach im Kündigungsschreiben ersichtlich sein soll, welche Teilzahlungen der Mieter geleistet hat, gegebenenfalls auch ein Dritter, und wie diese Zahlungen auf die jeweiligen Monate verrechnet worden sind, ob in dem Rückstand weitere Forderungen enthalten sind, die nicht unter § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fallen, sowie ob und gegebenenfalls wie etwaige Einwendungen des Mieters gegen seine Zahlungspflicht berücksichtigt worden sind, wies der BGH zurück. Dies entspräche nicht den gesetzlichen Anforderungen für die Begründung einer Zahlungsverzugskündigung.
Demnach genügt es, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ansieht. Der Mieter muss mithilfe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhaltigkeit prüfen und in eigener Verantwortung entscheiden können, wie er darauf reagieren will. Die streitgegenständliche Kündigung listete jeweils monatsbezogen die aus Sicht des Vermieters bestehenden Rückstände bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen auf und schloss mit jeweils addierten Gesamtrückständen.
Da Räumungsprozesse regelmäßig teuer sind und sich oft erst im gerichtlichen Verfahren herausstellt, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht, empfielt sich für den Vermieter, vor Auspruch einer fristlosen Kündigung unbedingt anwaltlichen Rat einzuholen. Mieter hingegen sollten in jedem Falle die Wirksamkeit der Kündigung prüfen lassen.
 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht