Mietrecht

Betriebskosten - Kosten für „blinden“ Aufzug?

Mit Urteil vom 08.04.09 hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt, dass eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag, welche den Mieter an den Aufzugskosten beteiligt, obwohl mit dem Aufzug seine Wohnung gar nicht erreicht werden kann, den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist.

Im konkreten Fall handelte es sich um einen Berliner Altbau, bestehend aus einem Vorderhaus, zwei Seitenflügeln und einem Quergebäude. Mit dem Fahrstuhl, der sich im Vorderhaus befand, konnte die im Quergebäude befindliche Wohnung der Mieterin nicht erreicht werden. Die Mieterin weigerte sich, die in den Betriebskostenabrechnungen für 2002 bis 2005 enthaltenen Aufzugskosten zu zahlen. Der BGH gab der Mieterin Recht.

Als Betriebskosten sind grundsätzlich alle Kosten umlagefähig, die dem Eigentümer regelmäßig durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Wirtschaftseinheit, Nebengebäude etc. entstehen. Anerkannt war bereits, dass an den Kosten für Einrichtungen, die lediglich einzelnen Mietern zur Benutzung überlassen sind, keine Kostenbeteiligung der „ausgeschlossenen“ Mieter erfolgen darf (z. B. für einen Aufzug, der nur in eine Dachgeschosswohnung führt). Entsprechendes gilt nach Ansicht des BGH aber auch, wenn der Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit zur Verfügung steht. Auf die Mieter der Wohnungen, zu denen vom Aufzug aus kein Zugang zu den Wohnungen besteht, können Aufzugskosten deshalb nicht umgelegt werden.

Nicht verwechselt werden darf dieser Sachverhalt jedoch mit dem Fall des Erdgeschoßmieters, dessen Wohnung mit dem Aufzug erreicht werden kann, auch wenn er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutzt. Dieser hat die Beteiligung an den Aufzugskosten grundsätzlich hinzunehmen. Wiederum anders gestaltet sich die Rechtslage, wenn der Aufzug einem Mieter jedenfalls zur Verfügung steht, um etwa einen seiner Wohnung zugewiesenen Kellerraum zu erreichen.

Die vorstehenden Ausführungen zeigen, dass Aufzugskosten nicht immer auch umlagefähige Aufzugskosten sind, und die Frage, ob einzelne Betriebskosten umgelegt werden dürfen oder nicht, je nach Fall zu beurteilen ist. Bei begründeten Zweifeln, ob einzelne Betriebskosten überhaupt in der berechneten Höhe zu zahlen sind, ist es empfehlenswert, die Abrechnungen von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht