Mietrecht

Versorgungsunterbrechung nach fristloser Kündigung zulässig !

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 06.05.2009 nunmehr entschieden, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Fortsetzung der Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser grundsätzlich nicht mehr verpflichtet ist.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter einer Gaststätte aufgrund dessen andauernden Zahlungsverzuges fristlos gekündigt. Da der Mieter auch bereits seit mehreren Jahren keinerlei Betriebskostenvorauszahlungen mehr geleistet und schließlich auch die Zahlung des Grundmietzinses eingestellt hatte, unterbrach der Vermieter die Warmwasserversorgung und drohte die Unterbrechung der Wärmeversorgung an. Der Mieter wollte daraufhin gerichtlich dem Vermieter die Einstellung der Wärmeversorgung untersagen lassen, hatte jedoch damit letztlich vor dem BGH keinen Erfolg.

Mit seinem Urteil stellt der BGH klar, dass nach rechtswirksamer Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzugs des Mieters keine nachvertragliche Pflicht des Vermieters zur Aufrechterhaltung der Versorgung mit Heizenergie besteht. Denn der Vermieter liefe dann Gefahr, die von ihm verauslagten Kosten für die Versorgung nicht erstattet zu erhalten und würde dadurch sogar noch einen weiteren Schaden erleiden.

Die Einstellung der Versorgungsleistung stellt auch - im Gegensatz zum unbefugten Betreten der Wohnung oder dem Auswechseln des Schlosses durch den Vermieter - keine unzulässige Besitzstörung dar, da die zur Nutzung des Mietobjektes erforderlichen Energielieferungen nicht Bestandteil der Wohnung als solcher oder des Besitzes sind, und weder der Zugang zu den Mieträumen oder deren Nutzung beschränkt wird.

Damit entsprechende Unterbrechungsmaßnahmen gegenüber säumigen Mietern auch einer richterlichen Überprüfung standhalten, bedarf es eines taktisch klugen Vorgehens sowie dem Vorliegen bestimmter rechtlicher Voraussetzungen. So muss zum Beispiel die Unterbrechung der Versorgungsleistungen dem Mieter so rechtzeitig angekündigt werden, dass dieser sich darauf einstellen und derartiges ggf. durch Zahlungsausgleich abwenden kann.

Da etwa in den Fällen, in denen dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und dem Vermieter aufgrund regelmäßiger Zahlungen kein weiterer Schaden entsteht, oder bei Vorliegen von nachvertraglichen Versorgungspflichten nur aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls eine Versorgungssperre zulässig ist, ist vor dem eigenmächtigen Einstellen von Versorgungsleistungen gegenüber der Mieter dringend eine Einzelfall bezogene Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu empfehlen.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht