Mietrecht

Versorgungsunterbrechung durch Vermieter

Bei Bestehen eines Mietverhältnisses über Wohn- oder Geschäftsräume kommt es häufiger als gedacht zu Zahlungsrückständen seitens des Mieters. Um berechtigten Forderungen nach pünktlicher Mietzahlung oder Nachzahlung
der Rückstände Nachdruck zu verleihen, greifen Vermieter oft zu dem Mittel, den Mietern kurzerhand die Wasser- oder Energieversorgung abzustellen.

Wie das OLG Köln in einem Beschluss vom 26.04.2003 entschieden hat, ist diese Vorgehensweise des Vermieters jedoch nicht zulässig. Bei der Unterbrechung der Stromversorgung handelt es sich aus Sicht des Mieters um eine unzulässige Besitzstörung im Sinne der §§ 862 Abs. 2, 858 Abs. 1 BGB, womit dem Mieter ein entsprechendes Abwehrrecht zusteht, etwa im Rahmen einer einstweiligen Verfügung. Um seine Ansprüche durchzusetzen, ist der Vermieter zwingend darauf verwiesen, einen Räumungstitel zu erstreiten und diesem im Rahmen der Zwangsvollstreckung durchzusetzen. Dies vor allem deshalb, da durch das Schaffen vollendeter Tatsachen und die Herbeiführung der Unbenutzbarkeit der überlassenen Räumlichkeiten nicht die zwangsvollstreckungsrechtlichen Schutzvorschriften unterlaufen werden dürfen.

Auch ein irgendwie geartetes Zurückbehaltungsrecht steht dem Vermieter nicht zur Seite. Dies gilt, wie das OLG Köln betont, unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter Vertragspartner der entsprechenden Versorgungsunternehmen sind. Lediglich den Versorgungsunternehmen steht ggf. ein Recht zur Leistungseinstellung bei Nichtzahlung zu, da diese im Gegenzug auch zur Versorgung von jedermann verpflichtet sind. Dies gilt aber nicht für den Vermieter, da die Zurverfügungstellung beispielsweise von Strom lediglich eine Nebenleistung des Mietvertrages ist und der Vermieter deshalb einem Versorgungsunternehmen nicht gleichgestellt werden kann.

Ein Ausnahmefall kann lediglich dann vorliegen, wenn der Mieter über den vertragsgemäßen Verbrauch hinaus Strom entnimmt ohne zu zahlen oder wenn die Räumung nach Vertragskündigung besonders lange dauert. Bei einer derartigen Konstellation kann dem Vermieter aus Treu und Glauben, um weitere Schädigung durch die Stromentnahme eines nichtzahlenden Mieters zu unterbinden, ein Recht zur Einstellung entstehen. Inwieweit tatsächlich dem Vermieter ein derartiges Einstellungsrecht zusteht oder ein solches in rechtswidriger Weise ausgeübt wird, ist eine Frage des Einzelfalls und lässt sich regelmäßig nur im Rahmen einer detaillierten rechtlichen Prüfung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beantworten.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht