Mietrecht

Rückerstattung von Vorauszahlungen

Der für Wohnraummietrecht tätige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) hat in den letzten Jahren zahlreiche grundlegende Urteile gefällt, welche die Problematik der Betriebskostenabrechnungen betreffen. Neben einer Stellungnahme zu der Frage, welche Positionen überhaupt abgerechnet werden können, entschied der BGH auch zu der Frage, inwieweit die Mieter Vorauszahlungen zurückverlangen können, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt.

Im konkreten Fall kam es nach längeren Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern zu einer Kündigung seitens der Mieter zum 30.09.2001. Der Vermieter hatte für die Jahre 2000 und 2001 keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Aufgrund dessen verlangten die Mieter für diese Jahre die vollständige Rückzahlung aller Vorauszahlungen. Der Vermieter lehnte die Rückzahlung unter anderem mit der Begründung ab, dass in den Vorjahren jeweils Nachforderungen gestellt wurden und im übrigen ja auch Betriebskosten entstanden seien. Dieser Auffassung schlossen sich zunächst das Amtsgericht, dann auch das nächst höhere zuständige Landgericht an und versagten den Mietern die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlung.

Hiergegen wandte sich der BGH in seiner Entscheidung vom 09.03.2005: „Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen.“

Allerdings ging der BGH nicht so weit, dass dann dem Vermieter keine Möglichkeit mehr bleibt, die Zahlung der Betriebskosten zu verlangen, d. h. dass dieser die Betriebskosten selber tragen muss. Hierzu entschied der BGH, dass im Fall der Rückforderung aller Vorauszahlungen der Vermieter berechtigt ist, die Betriebskosten noch ordnungsgemäß abzurechnen und dann die sich daraus ergebende Restforderung einzuklagen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Vermieter dann eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechung vorlegt. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass der Vermieter im Falle der nachträglichen Erstellung der Abrechnung lediglich Betriebskosten in Höhe der Summe aller Vorauszahlungen verlangen kann, jedoch nicht einen darüber hinausgehenden Nachzahlungsbetrag.

Soweit Ihr Vermieter somit nicht fristgemäß und ggf. noch zu hohe Betriebskosten abgerechnet hat, empfiehlt sich in jedem Fall die Überprüfung derartiger Abrechnungen durch einen mietrechtlich spezialisierten Rechtsanwalt, um ggf. die geforderten Nachzahlungsbeträge zu vermindern oder gar Vorauszahlungen zurückzuverlangen.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht