Mietrecht

Mietminderung auf Bruttomiete

Mit seinem Urteil vom 06.04.2005 hat der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) eine der wichtigsten und umstrittensten Fragen des Mietrechts beantwortet. Es ging um die Frage, auf welcher Grundlage die Miete zu mindern ist, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist. Rechtsprechung und Schrifttum waren diesbezüglich außerordentlich zersplittert. Während sich nach einer Auffassung die Minderung allein aus der Nettomiete ergeben sollte, sah die Gegenmeinung ausschließlich die Bruttomiete, also die Gesamtmiete einschließlich Betriebskosten, als maßgebend an. Die dritte Ansicht wollte lediglich die Bruttokaltmiete, d. h. die Miete mit allen Nebenkosten außer Heizkosten, heranziehen.

Der 12. Zivilsenat, welcher allerdings ausschließlich für das Gewerbemietraumrecht zuständig ist, hat entschieden, dass allein die Bruttomiete als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist. Der BGH begründete seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass nicht einzusehen ist, weshalb bei vollständiger Unbrauchbarkeit der Mietsache die Verpflichtung des Mieters vollständig - also einschließlich sämtlicher Betriebskostenzahlungen - entfällt, jedoch bei nur geminderter Brauchbarkeit die Betriebskosten vollständig zu zahlen sind.

Die vorgenannte Entscheidung ist für die Praxis von erheblicher Bedeutung. Dies zeigt folgendes Beispiel:

Die Mietparteien haben eine Nettomiete von 1.000,00 € und eine Betriebskostenzahlung von 500,00 €, mithin insgesamt 1.500,00 € vereinbart. Wäre der Mieter berechtigt – etwa bei einer angenommenen Minderungsquote von 30 % - lediglich von der Nettomiete zu mindern, ergäbe sich eine Gesamtmietzahlung von 1.200,00 €. Auf Grundlage der jetzigen Rechtsprechung ist der Mieter jedoch verpflichtet, nur 1.050,00 € zu zahlen.

Die vorgenannte Entscheidung, welche zunächst lediglich für das Gewerberaummietrecht ergangen war, wurde im Oktober 2005 vom für das Gewerberaummietrecht zuständigen 8. Zivilsenat des BGH bestätigt.

Um eine ordnungsgemäße Geltendmachung und Berechnung von Mietminderungen vorzunehmen, bedarf es regelmäßig einer genauen Kenntnis der sich zur Zeit im ständigen Wandel befindlichen Rechtsprechung des BGH, so dass in jedem Fall die Einholung sachdienlichen Rates eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwaltes empfehlenswert ist.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht