Mietrecht

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Verlangt der Vermieter vom Mieter eine höhere Miete, besteht regelmäßig Streit darüber, ob die Mieterhöhung rechtens ist. Voraussetzung hierfür ist einerseits, dass diese der Höhe nach zulässig ist und der Vermieter die an sich zulässige Erhöhung dem Mieter auch ordnungsgemäß mitteilt. Schließlich stellt sich noch die Frage, wie der Mieter reagieren muss und was der Vermieter bei Ablehnung oder Nichtreagieren des Mieters unternehmen muss.

Gemäß §§ 558 ff. BGB kann der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu entscheiden, ob dies auch gilt, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

In dem zu entscheidenden Fall war im Mietvertrag eine Miete von 4 €/m² vereinbart. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 €/m². Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 €/m² ab dem 1. Dezember 2005.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin abgewiesen. Auf deren Berufung hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und der Klage stattgegeben. Der BGH bestätigte die landgerichtliche Entscheidung.

Das Mieterhöhungsverlangen setzt nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat. Der Mieter muss von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst wird, sofern die Parteien keine Vereinbarung getroffen haben, die eine Mieterhöhung ausschließt. Der Vermieter hat jedoch zu beachten, dass die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert geblieben ist, das letzte Mieterhöhungsverlangen wenigstens 1 Jahr zurückliegt und die Miete innerhalb der letzten 3 Jahre nicht um mehr als 20 % erhöht wurde (Kappungsgrenze). Liegen diese Voraussetzungen vor, ist die Mieterhöhung dem Mieter mitzuteilen und zu erläutern.

Da die Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen und gerade auch die Mitteilung und Erläuterung der Mieterhöhung äußerst fehlerträchtig ist und derartige Fehler immer zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führen, empfiehlt es sich, mit der Prüfung, Abfassung und Durchsetzung einer rechtmäßigen Mieterhöhung bzw. der Abwehr einer gesetzeswidrigen Mieterhöhung einen Fachanwalt zu beauftragen.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht