Mietrecht

Ist man zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

In den meisten Mietverträgen befindet sich im Hinblick auf die zu erfüllenden Schönheitsreparaturen mehr oder weniger wörtlich die Klausel, dass der Mieter verpflichtet ist, für Küche, Bäder und Duschen aller 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten aller 5 Jahre sowie alle anderen Nebenräume aller 7 Jahre seit Vertragsbeginn Schönheitsreparaturen durchzuführen. Erfüllt er diese Verpflichtung nicht, soll er dem Vermieter zum Kostenersatz verpflichtet sein.

Derartige Vertragsklauseln sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, soweit sie nicht individuell vereinbart sind, unwirksam. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungspflichten - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteiligt den Mieter unangemessen und stellt darüber hinaus eine unzulässige Pauschalisierung von Schadenersatzansprüchen dar. Da auch die Umdeutung einer unwirksamen Vertragsklausel in eine zulässige Vertragsklausel nicht möglich ist, ist der Mieter im vorgenannten Fall nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn die entsprechenden Renovierungsfristen nicht starr vereinbart sind, sondern lediglich allgemeinen gelten sollen. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn sich der Vermieter vertraglich verpflichtet, in besonderen Ausnahmefällen aufgrund des Zustandes der Wohnung und des Grades der Abnutzung nach billigem Ermessen die Fristen bezüglich der Durchführung eines Planes einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

In diesem Fall handelt es sich um eine zulässige Beweislastumkehr, wonach der Mieter im Streitfalle nachweisen muss, dass aufgrund des tatsächlichen Zustandes der Mietsache eine Renovierung nach Ablauf der Fristen noch nicht erforderlich ist. Hat der Mieter jedoch trotz einer unzulässigen Vertragsklausel Schönheitsreparaturen vorgenommen, diese aber nicht ordnungsgemäß, kann er sich nicht mehr auf die Unwirksamkeit der Vertragsklausel berufen, um eventuellen Zahlungsansprüchen des Vermieters wegen mangelhafter Renovierung zu entgehen. In diesem Fall hat der Mieter nämlich durch die mangelhafte Renovierung die Mietsache beschädigt, so dass dem Vermieter ggf. Schadenersatz zusteht.

Es ist daher in jedem Falle dringend anzuraten, vor Durchführung von Schönheitsreparaturen, den entsprechenden Mietvertrag dahingehend überprüfen zu lassen, ob tatsächlich eine derartige Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht