Mietrecht

Betriebskostenabrechnung bei Eigentumswechsel

Oft steht der Mieter vor dem Problem, wie er gegebenenfalls Guthabensansprüche aus einer abgelaufenen Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem ehemaligen Vermieter geltend machen kann, wenn dieser das Haus einschließlich der gemieteten Wohnung bereits an einen Dritten verkauft hat. Oft ist der Vermieter nur noch schwer auffindbar, möglicherweise wurde das Haus sogar zwangsversteigert.

Da in solchen Fällen die Eintreibung des Guthabens gegenüber dem Voreigentümer oft nicht gelingt, hat das Landgericht Frankfurt/Oder angenommen, dass der Mieter ein ihm zustehendes Nebenkostensaldo mit Mietzinsansprüchen des neuen Eigentümers und jetzigen Vermieters aufrechnen könne. Dem hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29.09.2004 ausdrücklich eine Absage erteilt.

Die Argumentation des Landgerichtes, dass ausschließlich Sinn und Zweck des § 566 BGB sei, den Mieter vor Rechtsnachteilen durch Eigentumsübergang zu schützen und deshalb entsprechende Guthaben auch dem neuen Eigentümer entgegengehalten werden können, hat den BGH nicht überzeugt.

Vielmehr bestätigte der BGH im Anschluss an die bereits bestehende Rechtsprechung, dass im Bereich des Wohnungsmietrechts bei einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels abgelaufenen Abrechnungsperioden zur Abrechnung der Nebenkosten und zur Auszahlung eines etwaigen Guthabens verpflichtet bleibt. Daraus folgt gleichzeitig auch, dass allein der Veräußerer entsprechende
Nachzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen kann und nicht der Erwerber.

 

Rechtsanwalt Falk Pitzke

Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht