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Wie bekomme ich meinen Werklohn?

Diese Frage stellt sich oft ein Handwerker, welcher sich plötzlich einem zahlungsunwilligen Auftraggeber gegenüber sieht. Dabei regelt doch § 631 BGB scheinbar klar, dass der Besteller als Gegenleistung für die Herstellung des versprochenen Werkes zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet ist. Doch schon bei der Frage, ob und mit welchem Inhalt ein Vertrag geschlossen wurde, fangen vielfach die Probleme an. Oft besteht Streit, ob es sich um einen einfachen Werkvertrag oder einen sogenannten „VOB“-Vertrag handelt. Vielfach besteht bereits die Fehlvorstellung, dass eine einfache Verweisung auf „die VOB“ ausreicht. Zu einer wirksamen Einbeziehung dieser Vorschriften bedarf es jedoch eindeutiger vertraglicher Regelungen, welche in den meisten Fällen nicht gegeben sind. Auch einzelne individuelle Veränderungen im Vertragstext können den VOB-Vertrag zu Fall bringen.

 

Ein zweiter wesentlicher Streitpunkt zwischen Werkunternehmer und Besteller sind die vereinbarte Vergütung und die zu erbringende Gegenleistung. Hier muss insbesondere der Unternehmer sorgfältig darauf achten, ob er einen Einheitspreisvertrag abschließen will, wo grundsätzlich jede erbrachte Leistung nach der erbrachten Menge abgerechnet wird, oder einen Pauschalvertrag, wo dieser zu einem Festpreis die gesamte Leistung zu erbringen hat. Jeder der vorgenannten Verträge hat Vor-, aber auch erhebliche Nachteile. Der Unternehmer muss sich gut überlegen, welchen Vertragstyp er für welches Bauvorhaben bevorzugt. Ein Pauschalpreisvertrag sollte vom Unternehmer nur dann gewählt werden, wenn er einen kompletten Überblick über die zu erbringende Leistung und die zu erwartenden Kosten hat und deshalb „Überraschungen“ faktisch ausschließen kann. Abzuraten ist in jedem Fall, irgendeinen Formularvertrag „von der Stange“ oder von einem Dritten zu verwenden, ohne sich detailliert mit dessen vertraglichen Regelungen auseinanderzusetzen. Hier gibt es im Nachhinein oft böse Überraschungen. Der Unternehmer sollte unbedingt darauf achten, den vereinbarten Pauschalpreis schriftlich festzuhalten. Wurde ein entsprechender Preis nur mündlich vereinbart, und der Besteller behauptet, dass ein niedrigerer Festpreis vereinbart worden sei, muss dann der Unternehmer beweisen, dass ein solcher niedrigerer Preis gerade nicht vereinbart wurde (was oft nicht gelingt!). Regelmäßig sind Gerichte gerade umfangreich damit beschäftigt, zu ermitteln, was denn die Parteien tatsächlich vereinbart haben, so dass in jedem Fall die schriftliche Fixierung der zu erbringenden Leistung (sog. Leistungssoll) dringend anzuraten ist.

Welche weiteren Fallstricke bei Durchführung des Bauvorhabens, nach der Fertigstellung und im Zusammenhang mit der Abrechnung lauern, und wie sich der Bauunternehmer gegen Zahlungsausfälle absichern kann, werden wir in unserem Gastbeiträgen am 18.6.2016  und 30.7.2016 behandeln.

Falk Pitzke
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Falsche Widerrufsbelehrung - Nachträglich tausende Euro sparen

Haben Sie nach dem 01.11.2002 einen Immobilienkredit aufgenommen? Falls dies der Fall ist, empfehlen wir Ihnen, Ihren Vertrag prüfen zu lassen, denn möglicherweise ist die Widerrufsbelehrung falsch. Dann könnten Sie Ihre alte Finanzierung widerrufen, ein neues Darlehen aufnehmen und vom aktuellen Zinstief erheblich profitieren. Falls Sie vorzeitig aus dem Vertrag ausgestiegen sind, besteht die Möglichkeit, eine bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung im erfolgreichen Widerruf zurückzuerlangen.

Die Wahrscheinlichkeit hierfür ist sehr groß. Die Hamburger Verbraucherzentrale hat mehrere Tausend Immobilienkredite untersucht und festgestellt, dass über 80 % aller Widerrufsbelehrungen fehlerhaft sind. Damit besteht die Widerrufsmöglichkeit, was eine Ersparnis von mehreren zehntausend Euro bringen kann.

Sie haben beispielsweise Anfang 2010 einen Kredit über 250.000,00 € mit 10 Jahren Zinsbindung aufgenommen, zahlen 4,6 % Zinsen und tilgen monatlich 1.000,00 €. Am Ende der Vertragslaufzeit 2020 hätten Sie noch eine Restschuld von ca. 218.000,00 €. Würden Sie jetzt aus diesem Vertrag aussteigen und einen neuen Vertrag zu ca. 2 % Zins abschließen, betrüge Ihre Schuld 2020 nur ca. 198.000,00 €, somit 20.000,00 € weniger.

Der Hintergrund ist, dass die Rechtsprechung verschiedene Widerrufsbelehrungen für fehlerhaft erklärt hat. Viele Banken haben fehlerhafte Verträge, weil nach Einführung des Widerrufsrechts für Immobilienkredite der Gesetzgeber den Banken Musterformulierungen zur Verfügung gestellt hat. Bei der Anpassung der Verträge sind jedoch den Kreditinstituten zahlreiche Fehler unterlaufen, weshalb sehr viele dieser Altverträge angreifbar sind. Auch haben die Kreditinstitute auf Gesetzesänderungen nicht bzw. nur unzureichend reagiert.

Kann somit eine Abweichung der Widerrufsbelehrung ihres Vertrages vom jeweils zum Abschlusszeitpunkt geltenden Muster festgestellt werden, ist Wahrscheinlichkeit aller fehlerhaften Belehrung groß.

Zu erwarten ist, dass trotz eindeutiger Rechtslage ggf. die Banken Widerstand leisten und Sie nicht aus dem Vertrag entlassen wollen. Spätestens dann ist anwaltliche Hilfe gefragt. Weiter ist zu bedenken, dass im Fall des Widerrufes der geleistete Betrag binnen 30 Tagen an die Bank zurückbezahlt werden muss, weshalb vor einem Widerruf eine Anschlussfinanzierung sichergestellt werden sollte. Sind Sie bereits ausgestiegen, können Sie ggf. die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem erfolgreichen Widerruf zurückhalten.

Für eine schnelle und unkomplizierte Prüfung und ggf. Geltendmachung von Ansprüchen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.

 

Falk Pitzke
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht

Kredit- Bearbeitungsgebühren unzulässig! Anspruch auf Rückerstattung bis Jahresende

Rückforderungsansprüche von Darlehensbearbeitungsentgelten verjähren nicht so schnell, wie Banken meinen.

Fast jeder Darlehensnehmer hat es in seinem Kreditvertrag schon einmal gelesen. Sobald ein Kredit für Auto, Möbel oder für die Finanzierung eines Hauses benötigt wurde, stellten viele Banken mit unterschiedlichen Begründungen Bearbeitungsgebühren von bis zu 3 % des Kreditbetrages in Rechnung. Lange war diese Vorgehensweise der Kreditinstitute gängige Praxis, und ist dies zum Teil immer noch. Von diesem lukrativen Geschäft ließen sich die Banken auch nicht abbringen, als im Jahr 2011 mehrere Oberlandesgerichte feststellten, dass die Erhebung solcher Gebühren unzulässig ist.

Als sich die ersten Verbraucher bei den Banken meldeten, um die zu Unrecht gezahlten Gebühren zurückforderten, waren die Banken um keine Ausrede verlegen. So wurde ausgeführt, dass es sich bei entsprechenden Entscheidungen nur um Einzelfälle handele, welche auf den vorliegenden Vertrag mit dem Kunden keine Anwendung fänden, die Bearbeitungsgebühren ganz individuell vereinbart worden seien und der Bundesgerichtshof (BGH) die Urteile noch nicht bestätigt habe.

Letzterer „Bitte“ kam der BGH im Juli diesen Jahres nach. Er stellte fest, dass die formularmäßige Vereinbarung solcher Entgelte (welche der Regelfall war) unzulässig ist. Solche Klauseln sind insbesondere mit Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, welche für die Gewährung des Kredits als Gegenleistung allein die Rückzahlung und Zinszahlung vorsieht, nicht vereinbar.

Als letzter Rettungsanker wurde nunmehr durch die Kreditinstitute gegenüber ihren Kunden vorgebracht, dass die Rückerstattungsansprüche zwischenzeitlich verjährt seien. Hierzu beriefen sie sich auf die gesetzliche Verjährungsfrist von 3 Jahren, sodass sie älteren Darlehensverträgen immer noch ihre Einstandspflicht verneinten.

Am 28.10.2014 hat der BGH auch dem einen Riegel vorgeschoben. Zwar verjähren solche Ansprüche grundsätzlich in 3 Jahren. Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes kann allerdings ausnahmsweise die Rechtsunkenntnis des Gläubigers den Verjährungsbeginn hinausschieben, wenn eine unsichere und zweifelhafte Rechtslage vorliegt.

Ausgehend davon sind derzeit nur solche Rückerstattungsansprüche verjährt, die vor dem Jahr 2004 entstanden sind, sofern keine verjährungshemmenden Maßnahmen ergriffen worden sind.

Da erst im Jahr 2011 die eine Vielzahl von Oberlandesgerichten die Bearbeitungsgebühren für unzulässig hielten, beginnt laut BGH die 3-jährige Verjährungsfrist erst zum 31.12.2011.

Diese endet jedoch am 31.12.2014. Sofern somit die Verjährung nicht bis Ende diesen Jahres unterbrochen bzw. gehemmt wird, sind ab 1. Januar 2015 dann die Ansprüche tatsächlich verjährt.

Ein zügiges und rechtssicheres Handeln ist demzufolge anzuraten. Wir stehen Ihnen hier als Ansprechpartner gerne zur Verfügung.

Michael Pietsch
Rechtsanwalt

 

Hartz IV und Eigenheim/Eigentumswohnung

Das Jobcenter zahlt Ihnen Kosten für Instandsetzung/Instandhaltung (Dach, Fenster, Tür, Fassade usw.), wenn diese mit den laufenden Kosten für ein Jahr (Heizung, Wasser, Abwasser, Zinsen usw.) die im Jahr anfallenden angemessenen Kosten einer entsprechenden Mietwohnung nicht übersteigen. Wenn der Erhaltungsaufwand im Jahr höher ist, dann besteht die Möglickeit  einer Darlehensgewährung mit dinglicher Sicherung im Grundbuch oder es wird in Höhe von 10 % des Regelsatzes monatlich aufgerechnet.

In der Praxis gibt es häufig Probleme bei der Umsetzung: die Vorschrift ist dem Jobcenter nicht bekannt, es werden mindestens drei Kostenvoranschläge verlangt (die für Sie Kosten verursachen), das Jobcenter bestimmt unzulässig Höchstgrenzen für angemessene Mietkosten oder Sie werden sogar zum Verkauf gedrängt/genötigt.

Wir bieten ihnen unsere Hilfe an. Sie können uns ihr Problem schildern und wir suchen die bestmögliche Lösung. Unsere aussergerichtliche Tätigkeit ist bei Gewährung von Beratungshilfe für Sie nur mit Kosten in Höhe von 15 € verbunden.

Schulden beim Jobcenter ?

Sie haben Schulden beim Jobcenter und zahlen monatlich ab, ohne das die Aussicht auf eine nennenswerte Verringerung der Schuld besteht ?  Wir können Ihnen da helfen. Es besteht mindestens die Möglichkeit einen Erlass oder eine Stundung zu erwirken.  Das bringt zunächst eine Erleichterung für Sie. In vielen Fällen muss man der Angelegenheit aber auf den Grund gehen. Das ist auch Jahre später möglich. Wir können das Jobcenter zur Prüfung des Bescheides unter Darlegung ihrer Argumente auffordern und auch dazu zwingen. Alle seit der Hartz IV Reform im Jahr 2005 ergangenen Rückforderungsbescheide sind auch heute noch nachprüfbar, weil insoweit keine besondere Frist gilt.

Wenn dann die Rechtswidrigkeit festgestellt wird, dann können wir bereits gezahlte Beträge zurückholen und für Sie vom Jobcenter eine Verzinsung einfordern

Sprechen Sie uns einfach an ! Am besten Sie legen uns die Bescheide vor. Wenn Sie diese nicht haben, dann bekommen wir diese durch Beantragung von Akteneinsicht beim Jobcenter.  

Marcel Kühn, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Sozialrecht    

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